Imóvel não declarado pode ser atualizado pagando 4%?

A alíquota de 4% não regulariza automaticamente um bem omitido

A Lei nº 15.265/2025 criou o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp), mas separou duas situações: atualização de bem já declarado e regularização de bem ou direito omitido.

Na atualização de imóvel da pessoa física, a lei exige, entre outras condições, que o bem tenha sido adquirido com recursos de origem lícita até 31 de dezembro de 2024 e que já conste da Declaração de Ajuste Anual. Nessa hipótese específica, a diferença entre o valor atualizado e o custo declarado fica sujeita ao imposto de 4%.

Um imóvel nunca declarado não atende ao requisito de simples atualização. Portanto, não deve ser incluído nessa modalidade como se já estivesse no patrimônio informado à Receita. O Rearp também possui uma modalidade de regularização

A própria Lei nº 15.265/2025 prevê regularização de bens e direitos de origem lícita mantidos no Brasil ou no exterior que tenham sido omitidos ou declarados incorretamente. Essa modalidade possui declaração, base de cálculo, imposto, multa, documentação e prazos próprios; ela não se confunde com o pagamento isolado de 4% da atualização.

A possibilidade concreta depende da origem comprovável dos recursos, da situação documental do imóvel, do período da omissão e do atendimento da regulamentação da Receita Federal. Omissão patrimonial também pode exigir retificação de declarações anteriores e análise dos rendimentos que financiaram a aquisição. O que reunir antes de escolher o caminho matrícula e instrumentos de aquisição; comprovantes de pagamento e da origem dos recursos; declarações de Imposto de Renda dos anos envolvidos; contratos, financiamentos e benfeitorias comprovadas; eventual ganho de capital ou renda omitida relacionada à compra.

Não é correto presumir crime a partir da simples ausência do bem na declaração, nem prometer regularização apenas com uma alíquota. O caso deve ser reconstruído documentalmente antes da opção.

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Fontes e referências Lei nº 15.265/2025 — Planalto

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