NF-e ABI: novas regras fiscais para a venda de imóveis

A NF-e ABI muda o marco fiscal da venda de imóveis: IBS e CBS podem surgir antes da escritura. Veja prazos, regras e impactos para empresas.

A venda de imóveis entra em uma nova fase com a Reforma Tributária do Consumo. Foi criada a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis — NF-e ABI, modelo 77, para operações alcançadas pelo IBS e pela CBS.

O ponto central é este: para fins tributários, a operação pode ser considerada realizada antes da escritura pública e do registro definitivo do imóvel.

A base principal está na Lei Complementar nº 214/2025, alterada pela Lei Complementar nº 227/2026.

O que é a NF-e ABI?

A NF-e ABI é o documento fiscal eletrônico nacional destinado às operações imobiliárias abrangidas pelas novas regras do IBS e da CBS. Ela recebeu o modelo 77.

O Decreto nº 12.955/2026 incluiu a NF-e ABI entre os documentos fiscais eletrônicos do novo sistema.

O Fisco não precisa esperar a escritura

No Direito Civil, a propriedade imobiliária é transferida com o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Para IBS e CBS existe um marco tributário próprio. O art. 254 da LC nº 214/2025 estabelece que, na alienação de imóvel, o fato gerador ocorre no momento do ato de alienação.

O § 1º inclui, entre outros:

promessa;
carta de reserva com princípio de pagamento;
contrato de alienação;
documento representativo de compromisso;
adjudicação;
condição suspensiva, quando aplicável.

Assim, podem existir dois momentos:

Marco civil: transferência jurídica com o registro.

Marco tributário: para IBS e CBS, o fato gerador pode ocorrer antes, na celebração do negócio previsto no art. 254.

A NF-e ABI não antecipa a transferência civil da propriedade. Ela antecipa a relevância fiscal da operação quando a lei assim determinar.

Quais operações entram no novo regime?

O art. 252 da LC nº 214/2025 abrange, entre outras:

alienação de imóveis, inclusive incorporação e parcelamento do solo;
cessão e atos onerosos sobre direitos reais;
locação, cessão onerosa e arrendamento;
administração e intermediação imobiliária;
construção civil.

E a permuta?

IBS e CBS não incidem sobre a permuta entre bens imóveis, ressalvada eventual torna, conforme o art. 252, § 2º, I, com redação da LC nº 227/2026.

Quem poderá ficar sujeito?

O art. 263 da LC nº 214/2025 alcança, entre outros, alienantes de imóveis, transmitentes de determinados direitos reais, locadores, prestadores de construção e serviços de administração e intermediação imobiliária.

Na prática, isso pode atingir incorporadoras, loteadoras, construtoras, SPEs e outras empresas imobiliárias.

Pessoa física também pode entrar no IBS e na CBS?

Sim, mas não em toda venda.

O art. 251 da LC nº 214/2025 estabelece critérios envolvendo quantidade de imóveis, ano-calendário, tempo de permanência no patrimônio e imóveis construídos pelo próprio alienante.

Por isso, não é correto afirmar que qualquer pessoa física que venda imóvel será contribuinte do IBS e da CBS.

O CIB será o identificador nacional do imóvel

O Cadastro Imobiliário Brasileiro — CIB é a identificação única nacional dos imóveis integrada ao Sinter.

Receita Federal — informações oficiais sobre o CIB

O leiaute da NF-e ABI possui o campo cCIB, com ocorrência 0-1 na documentação técnica consultada. Portanto, não é correto afirmar que toda NF-e ABI será rejeitada apenas pela ausência do CIB.

Quando começa a obrigatoriedade?

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 estabeleceu:

1º de dezembro de 2026: início da obrigatoriedade da NF-e ABI, modelo 77, para a regra geral;
1º de janeiro de 2027: início para os optantes pelo Simples Nacional, nos termos do ato.

Consultar o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026

Quanto IBS e CBS representarão na venda?

Não é correto aplicar simplesmente a alíquota-padrão do novo IVA sobre o preço do imóvel.

O art. 261 da LC nº 214/2025 prevê redução de 50% nas alíquotas do IBS e da CBS para as operações abrangidas pelo capítulo de bens imóveis.

Para locação, cessão onerosa e arrendamento, a redução prevista é de 70%.

O cálculo também pode envolver redutor de ajuste, redutor social, créditos e regras de transição. Os arts. 257 a 260 tratam desses mecanismos.

IBS e CBS não substituem o ITBI

A NF-e ABI não substitui escritura, registro, ITBI ou Imposto de Renda. IBS/CBS integram o novo sistema de consumo; o ITBI continua municipal; IR/Ganho de Capital e custas cartorárias seguem regras próprias.

E o split payment?

Os arts. 31 a 35 da LC nº 214/2025 preveem o split payment, mecanismo de recolhimento do IBS e da CBS na liquidação financeira.

A implantação será gradual. Portanto, não se deve confundir obrigatoriedade da NF-e ABI com implantação integral do split payment.

O que as empresas devem fazer ainda em 2026?

1. Mapear os contratos

Revisar promessas de compra e venda, reservas com sinal, cessões, loteamentos e outros instrumentos à luz do art. 254.

2. Revisar o cadastro dos imóveis

Conferir matrículas, IPTU, cadastros municipais, informações rurais e CIB, quando aplicável.

3. Identificar o enquadramento tributário

Nem toda operação imobiliária terá o mesmo tratamento.

4. Preparar os sistemas

ERPs, CRMs e sistemas de venda precisam ser avaliados para integração ao modelo 77.

Documentação técnica oficial

5. Rever preços, fluxo de caixa e contratos

IBS, CBS, redutores, créditos e mecanismos de pagamento podem alterar margens e fluxo financeiro.

Conclusão

A NF-e ABI é mais do que uma nova nota fiscal. O novo modelo aproxima:

contrato + contribuinte + imóvel + documento fiscal + CIB + pagamento + IBS/CBS + informações cartoriais.

A mudança mais relevante é que o momento fiscal da operação pode ocorrer antes do registro definitivo do imóvel.

Comercial, jurídico, financeiro, contabilidade e tecnologia precisarão trabalhar com as mesmas informações.

Principais bases legais e fontes oficiais

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